Contents

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับ การขายอสังหาริมทรัพย์ ของบุคคลธรรมดา

15,936 views

โดย ผศ.ดร.ยุทธนา ศรีสวัสดิ์ อาจารย์ประจำวิชากฎหมายภาษีอากร

เมื่อบุคคลธรรมดาขายที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด โดยปกติแล้วจะมี ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องดังต่อไปนี้

  1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
  2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
  3. อากรแสตมป์
  4. ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน

วิธีคำนวณภาษี การขายอสังหาริมทรัพย์ ของบุคคลธรรมดา

โดยปกติ เมื่อบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งวิธีการคำนวณภาษีจะแบ่งตามที่มาของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไป ซึ่งโดยปกติจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทกว้างๆ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา และ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากมรดกหรือการให้เปล่า

อย่างไรก็ตาม การโอนอสังหาริมทรัพย์จะต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดินด้วย โดยต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่อสังริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ดังนั้น เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้ผู้ขายเพื่อชำระให้ครบถ้วนก่อนจะดำเนินการโอนให้สมบูรณ์ได้

1) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้เปล่า

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้มาเปล่าๆ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใดๆ และจัดเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมายภาษี

เนื่องจากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จะคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย โดยมีขั้นตอนการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย1 ดังนี้

ขั้นตอนที่ 1 – ใช้ราคาประเมินฯ เป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี

เงินได้ที่ใช้เป็นฐานเพื่อคำนวณภาษีให้ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม”  ไม่ว่าจะราคาขายจริงจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ตาม

ราคาประเมินที่ดินเป็นราคากลางที่กำหนดโดย กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

ขั้นตอนที่ 2 – ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกตัวเมือง จะได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท

หากบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น เงินที่ได้รับจากการขายจะได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะส่วน 200,000 บาทแรก เมื่อรวมรายได้จากการขายตลอดทั้งปี

ตัวอย่างเช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับคำนวณภาษีในขั้นต่อไป

แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์นี้แต่อย่างใด

ขั้นตอนที่ 3 – ให้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% เพียงวิธีเดียว

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา สามารถหักต้นทุนค่าใช้จ่ายได้อยู่ แต่กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ของราคาประเมินได้เพียงวิธีเดียวเท่านั้น

เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเมือง จะหักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท (50% ของ 1,000,000 บาท)

กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมืองให้หักส่วนยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทก่อนคิดค่าใช้จ่าย 50%

ถ้าเป็นขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมือง ให้หักลบส่วนที่ยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทออกก่อน จึงจะคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50%

เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับนำไปคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ต่อไป ทำให้หักค่าใช้จ่ายได้ 400,000 บาท (50% ของ 800,000 บาท)

ขั้นตอนที่ 4 – คำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ โดยไม่ใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ

ในขั้นตอนการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากการคำนวณภาษีประจำปีตรงที่ไม่สามารถใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ ทั้งสิ้น โดยวิธีคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิของการขายอสังหาริมทรัพย์จะใช้สูตรดังนี้

เงินได้ – ค่าใช้จ่าย = เงินได้สุทธิ

ตัวอย่างเช่น

ราคาประเมิน 1,000,000 บาท หักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท จะคำนวณได้เงินได้สุทธิ 500,000 บาท (เงินได้ 1,000,000 – ค่าใช้จ่าย 500,000) เพื่อนำไปเป็นฐานสำหรับคำนวณค่าภาษีในขั้นตอนถัดไป

ขั้นตอนที่ 5 – นำเงินได้สุทธิไปหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.)

หลังจากคำนวณได้จำนวนเงินได้สุทธิแล้ว ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับระยะเวลาที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) แต่ถ้าถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้น ให้นับจำนวนปีถือครองสูงสุดที่ 10 ปี

ตัวอย่างที่ 1

ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2564 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 2 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครอง 2 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป

ตัวอย่างที่ 2

ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2546 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 20 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน แต่เนื่องจากมีระยะเวลาถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครองสูงสุด 10 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 50,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป

ขั้นตอนที่ 6 – คำนวณค่าภาษีจากเงินได้สุทธิรายปีในอัตราภาษีแบบก้าวหน้า 5-35% แล้วนำไปคูณจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง และค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน

การคำนวณภาษีจะคำนวณจากเงินได้สุทธิรายปีหลังจากการจำนวนถือครองแล้ว โดยใช้อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ดังต่อไปนี้

เงินได้สุทธิ อัตราภาษี ค่าภาษีสูงสุดที่คำนวณได้จากเงินได้สุทธิในแต่ขั้น ค่าภาษีสูงสุดสะสม
฿0 – ฿300,000 5% ฿15,000 ฿15,000
> ฿300,000 – ฿500,000 10% ฿20,000 ฿35,000
> ฿500,000 – ฿750,000 15% ฿37,500 ฿72,500
> ฿750,000 – ฿1,000,000 20% ฿50,000 ฿122,500
> ฿1,000,000 – ฿2,000,000 25% ฿250,000 ฿372,500
> ฿2,000,000 – ฿5,000,000 30% ฿600,000 ฿972,500
> ฿5,000,000 35% ∞ > ฿972,500

มีข้อสังเกตว่าอัตราภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ฯ จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ทำให้เงินได้สุทธิตั้งแต่บาทแรกต้องเริ่มเสียภาษีในอัตรา 5% แต่อย่างไรก็ตาม ค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของ “ราคาประเมิน”

ตัวอย่างที่ 1
  • ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
  • หักค่าใช้จ่าย 50% ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 25,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ตัวอย่างที่ 2
  • ราคาประเมินที่ดิน 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี
  • หักค่าใช้จ่าย 50% ได้เป็นเงิน 5,000,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 5,000,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี ให้คำนวณระยะเวลาสูงสุดที่ 10 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 500,000 บาท (เงินได้สุทธิ 5,000,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 500,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 10 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 10,000,000 บาท = 2,000,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 2,000,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 350,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 350,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือการให้ สามารถปล่อยให้เป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax) โดยไม่นำไปยื่นภาษีประจำปีก็ได้

โดยทั่วไป ผู้ขายสามารถเลือกใช้สิทธิปล่อยให้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นภาษีเสร็จเด็ดขาด (Final Tax) โดยไม่ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปยื่นภาษีประจำปีอีกก็ได้ หรือผู้ขายจะเลือกนำรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณภาษีกับรายได้อื่นๆ ก็สามารถทำได้เช่นกัน2

ข้อยกเว้น – ถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้มาภายใน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร กฎหมายบังคับให้ต้องนำรายได้มายื่นภาษีประจำปีด้วย

แต่ถ้าเป็นกรณีที่ขาย “อสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้เปล่ามา” หากขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้รับ และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร3 ทำให้ผู้ขายไม่สามารถใช้สิทธิปล่อยให้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้ายได้ ผู้ขายจึงต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณภาษีประจำปีกับรายได้อื่นๆ ด้วย

โปรแกรมคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้เปล่า

ข้อสังเกตเกี่ยวกับการมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอสังหาริมทรัพย์

  • กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจากการได้รับมรดก การให้โดยเสน่หา การครอบครองปรปักษ์ หรือจากการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมในภายหลัง ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม4

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา โดยปกติแล้วผู้ขายจะไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งทางการค้าหรือหากำไร

แต่ถ้าเป็นกรณีที่ขาย “อสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้เปล่ามา” หากขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้รับ และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร5

ผู้ขายจะมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของมูลค่า โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน 330,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท

อนึ่ง การมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่จำเป็นต้องติดต่อกันถึง 1 ปี และในปีที่ขายแม้ ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียน แต่ถ้ามีชื่ออยู่มาครบ 1 ปีแล้ว ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ6

ทั้งนี้ หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่มีหน้าที่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด

3. อากรแสตมป์

การโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในกรณีปกติทั่วไป จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วยเนื่องจากเป็นธุรกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และผู้รับเงิน (ผู้ขาย) ต้องออก “ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย” 7 ซึ่งต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท (คิดเป็นอัตราราว 0.5%)

ทั้งนี้ ฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ที่สำนักงานที่ดิน จะให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท และคำนวณค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน 50,000 บาท 8

ตัวอย่าง
  • ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
  • หักค่าใช้จ่าย 50% จากราคาประเมิน ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
  • สำหรับอากรแสตมป์ เนื่องจากราคาซื้อขายจริง 10,000,000 บาท เป็นมูลค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท ดังนั้นจึงใช้ 10 ล้านบาท เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท จึงคำนวณค่าอากรแสตมป์ได้ 50,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่าย 25,000 บาท และอากรแสตมป์ 50,000 บาท ที่สำนักงานที่ดิน รวมเป็นเงิน  75,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ (ถ้ามี))

4. ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน

กรณีทั่วไป – 2%

ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน 9 และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 2% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 20,000 บาท

กรณียกเว้น – 0.5% โอนให้กันระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส

ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะลดเหลืออัตรา 0.5% ของราคาประเมิน 10 และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท หากเป็นโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กันโดยไม่มีค่าตอบแทนระหว่างบุคคลต่อไปนี้

  • กรณีที่ 1 โอนให้กันระหว่าง ผู้บุพการี (เช่น พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย) กับ ผู้สืบสันดาน (เช่น ลูก หลาน)
  • กรณีที่ 2 โอนให้กันระหว่าง คู่สมรส กับ คู่สมรส (ระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน)

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่พ่อโอนให้ลูกโดยไม่เสียค่าตอบแทน จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 0.5% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 5,000 บาท

2) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยวิธีอื่น

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ใช่มรดกหรือมีคนให้มาเสน่หา จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้มาจากการซื้อขาย ซึ่งจัดเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมายภาษี

เนื่องจากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จะคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย โดยมีขั้นตอนการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย11 โดยมีขั้นตอนดังนี้

ขั้นตอนที่ 1 – ใช้ราคาประเมินฯ เป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี

เงินได้ที่ใช้เป็นฐานเพื่อคำนวณภาษีให้ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม”  ไม่ว่าจะราคาขายจริงจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ตาม

ราคาประเมินที่ดินเป็นราคากลางที่กำหนดโดย กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

ขั้นตอนที่ 2 – ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกตัวเมือง จะได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท

หากบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น เงินที่ได้รับจากการขายจะได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะส่วน 200,000 บาทแรก เมื่อรวมรายได้จากการขายตลอดทั้งปี

ตัวอย่างเช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับคำนวณภาษีในขั้นต่อไป

แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์นี้แต่อย่างใด

ขั้นตอนที่ 3 – ให้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50-92%

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น สามารถหักต้นทุนค่าใช้จ่ายได้อยู่ แต่กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา โดยอัตราค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง ดังนี้12

จำนวนปีที่ถือครอง อัตราค่าใช้จ่ายแบบเหมา
1 ปี 92%
2 ปี 84%
3 ปี 77%
4 ปี 71%
5 ปี 65%
6 ปี 60%
7 ปี 55%
8 ปีขึ้นไป 50%

การนับระยะเวลาจำนวนปีที่ถือครองจะใช้ตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) เช่น ซื้อที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2564 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 2 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน

ทั้งนี้ ถ้าถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป จะใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาในอัตรา 50%

เช่น ถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเมืองตามราคาประเมิน 1,000,000 บาท และถือครองมาแล้ว 20 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท (50% ของ 1,000,000 บาท)

กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมืองให้หักส่วนยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทก่อนคิดค่าใช้จ่าย 50%

ถ้าเป็นขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมือง ให้หักลบส่วนที่ยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทออกก่อน จึงจะคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้

เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และตั้งอยู่นอกเมือง โดยถือครองมาแล้ว 10 ปี จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับนำไปคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ต่อไป ทำให้หักค่าใช้จ่ายได้ 400,000 บาท (50% ของ 800,000 บาท)

กรณีต้องการเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงก็สามารถทำได้ แต่ต้องยื่นภาษีประจำปีในภายหลัง

ในกรณีที่ผู้ขายต้องการเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงเนื่องจากมีต้นทุนจริงสูงกว่าอัตราค่าใช้จ่ายแบบเหมาที่กฎหมายกำหนดก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ต้องใช้วิธียื่นภาษีประจำปีโดยแสดงรายการและระบุว่าต้องการหักค่าใช้จ่ายตามจริงโดยไม่นำไปรวมรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณกับรายได้ประจำปีอื่นๆ

ขั้นตอนที่ 4 – คำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ โดยไม่ใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ

ในขั้นตอนการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากการคำนวณภาษีประจำปีตรงที่ไม่สามารถใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ ทั้งสิ้น โดยวิธีคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิของการขายอสังหาริมทรัพย์จะใช้สูตรดังนี้

เงินได้ – ค่าใช้จ่าย = เงินได้สุทธิ

ตัวอย่างเช่น

ราคาประเมิน 1,000,000 บาท ถือครองมาแล้ว 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65% คิดเป็น 650,000 บาท จะคำนวณได้เงินได้สุทธิ 350,000 บาท (เงินได้ 1,000,000 – ค่าใช้จ่าย 650,000) เพื่อนำไปเป็นฐานสำหรับคำนวณค่าภาษีในขั้นตอนถัดไป

ขั้นตอนที่ 5 – นำเงินได้สุทธิไปหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.)

หลังจากคำนวณได้จำนวนเงินได้สุทธิแล้ว ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับระยะเวลาที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) แต่ถ้าถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้น ให้นับจำนวนปีถือครองสูงสุดที่ 10 ปี

ตัวอย่างที่ 1

ซื้อที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2561 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 5 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 350,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครอง 5 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 75,000 บาท (เงินได้สุทธิ 350,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 5 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป

ตัวอย่างที่ 2

ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2546 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 20 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน แต่เนื่องจากมีระยะเวลาถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครองสูงสุด 10 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 50,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป

ขั้นตอนที่ 6 – คำนวณค่าภาษีจากเงินได้สุทธิรายปีในอัตราภาษีแบบก้าวหน้า 5-35% แล้วนำไปคูณจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง และค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน

การคำนวณภาษีจะคำนวณจากเงินได้สุทธิรายปีหลังจากการจำนวนถือครองแล้ว โดยใช้อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ดังต่อไปนี้

เงินได้สุทธิ อัตราภาษี ค่าภาษีสูงสุดที่คำนวณได้จากเงินได้สุทธิในแต่ขั้น ค่าภาษีสูงสุดสะสม
฿0 – ฿300,000 5% ฿15,000 ฿15,000
> ฿300,000 – ฿500,000 10% ฿20,000 ฿35,000
> ฿500,000 – ฿750,000 15% ฿37,500 ฿72,500
> ฿750,000 – ฿1,000,000 20% ฿50,000 ฿122,500
> ฿1,000,000 – ฿2,000,000 25% ฿250,000 ฿372,500
> ฿2,000,000 – ฿5,000,000 30% ฿600,000 ฿972,500
> ฿5,000,000 35% ∞ > ฿972,500

มีข้อสังเกตว่าอัตราภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ฯ จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ทำให้เงินได้สุทธิตั้งแต่บาทแรกต้องเริ่มเสียภาษีในอัตรา 5% แต่อย่างไรก็ตาม ค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของ “ราคาประเมิน”

ตัวอย่างที่ 1
  • ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
  • เนื่องจากถือครอง 2 ปี จึงหักค่าใช้จ่าย 84% ได้เป็นเงิน 840,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 160,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 80,000 บาท (เงินได้สุทธิ 160,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 80,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 4,000 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 4,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 8,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 8,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 8,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 8,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ตัวอย่างที่ 2
  • ราคาประเมินที่ดิน 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี
  • เนื่องจากถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป จึงหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 50% ได้เป็นเงิน 5,000,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 5,000,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี ให้คำนวณระยะเวลาสูงสุดที่ 10 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 500,000 บาท (เงินได้สุทธิ 5,000,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 500,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 10 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 10,000,000 บาท = 2,000,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 2,000,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 350,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 350,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
โปรแกรมคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น

ข้อสังเกตเกี่ยวกับการมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอสังหาริมทรัพย์

  • กรณีการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดขึ้นเนื่องจากการทำนิติกรรมซื้อขาย ขายฝาก หรือแลกเปลี่ยน โดยเข้าถือกรรมสิทธ์รวมพร้อมกัน ให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล13
  • แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์ รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวม14

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะขายภายใน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน/หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านแต่ไม่ครบ 1 ปี)

หากขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นในลักษณะต่อไปนี้ จะถูกตีความว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร15 ทำให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ด้วย

  • ถือครองยังไม่เกิน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
  • ถือครองยังไม่เกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านยังไม่ครบ 1 ปี

โดยการนับระยะเวลาถือครอง และระยะเวลาที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะใช้วิธีนับแนบวันชนวัน เช่น ถ้ารับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2561 แล้วขายอสังหาริมทรัพย์ไปเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2565 กฎหมายจะนับเวลาถือครอง 4 ปี 8 เดือน เท่านั้น ยังไม่นับว่าถือครองครบ 5 ปีสำหรับการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

ทั้งนี้ ผู้ขายจะมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาตลาด โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงเป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี​ 16 เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน 330,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่มีหน้าที่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด

ข้อควรระวัง กรณีขายบ้านที่ซื้อมาแล้วขายภายในเวลาไม่เกิน 5 ปี โดยมีคู่รักที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรส ญาติพี่น้อง หรือเพื่อน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่ด้วยเพราะซื้อมาด้วยกัน

กรณีซื้อบ้านร่วมกับคู่รักที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรส ญาติพี่น้อง หรือเพื่อน โดยมีสถานะเป็นเจ้าของร่วมกัน เนื่องจากไม่มีการแบ่งหรือกำหนดส่วนของการถือกรรมสิทธิ์ว่าของผู้ใด ตอนใด เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าใดให้ชัดเจน จะทำให้กฎหมายตีความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นหน่วยภาษีประเภทห้างหุ้นส่วนสามัญหรือ คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

ดังนั้น ถ้าขายบ้านดังกล่าวภายในเวลาไม่เกิน 5 ปี แม้จะมีบุคคลใดบุคคลหนึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ก็จะยังถูกตีความว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไรอยู่ดี เพราะการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีของบุคคลนั้นเป็นเพียงเหตุส่วนตัวของบุคคลในห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ไม่สามารถนำมาใช้อ้างเพื่อประโยชน์แก่ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เพื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะได้17 นอกจากนี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละรายก็ไม่สามารถแยกยื่นเสียภาษีในนามของตนเองได้ เพราะเป็นการขายในนามห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เนื่องจากไม่มีการแบ่งหรือกำหนดส่วนของการถือกรรมสิทธิ์ว่าของผู้ใด ตอนใด เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าใดให้ชัดเจน โดยเจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมรับผิดชอบค่าภาษีที่เกิดขึ้น18

3. อากรแสตมป์ (กรณีเป็นเจ้าของเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป)

โดยปกติการขายอสังหาริมทรัพที่ถือครองไว้เกิน 5 ปี หรือแม้จะไม่เกิน 5 ปี แต่ได้มีชื่อในทะเบียนไม่น้อยกว่า 1 ปีแล้ว กฎหมายจะตีความว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ดังนั้น กระบวนการโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นไปตามกระบวนการทั่วไป และจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วยเนื่องจากเป็นธุรกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และผู้รับเงิน (ผู้ขาย) ต้องออก “ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย”19 ซึ่งต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท (คิดเป็นอัตราราว 0.5%)

ทั้งนี้ ฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ที่สำนักงานที่ดิน จะให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน 50,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท20

ตัวอย่าง
  • ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
  • หักค่าใช้จ่าย 50% จากราคาประเมิน ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
  • คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
  • เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
  • นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
  • จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
  • เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
  • เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
  • สำหรับอากรแสตมป์ เนื่องจากราคาซื้อขายจริง 10,000,000 บาท เป็นมูลค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท ดังนั้นจึงใช้ 10 ล้านบาท เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท จึงคำนวณค่าอากรแสตมป์ได้ 50,000 บาท
  • สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่าย 25,000 บาท และอากรแสตมป์ 50,000 บาท ที่สำนักงานที่ดิน รวมเป็นเงิน  75,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ (ถ้ามี))

4. ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน

กรณีทั่วไป – 2%

ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน21 และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 2% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 20,000 บาท

ยกเว้นภาษีเงินได้ สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ ‘บุตรชอบด้วยกฎหมาย’ แบบให้เปล่าโดยไม่ค่าตอบแทน

โดยปกติ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ให้ถือว่าผู้โอน (ผู้ให้) เป็นผู้มีเงินได้และมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ที่เกิดขึ้นจากการโอนนั้น 22 แต่ถ้าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายคนใด (ซึ่งไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม) ถ้าในปีภาษีนั้นมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท ผู้โอนจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี23 แต่ถ้ามูลค่าเกิน 20 ล้านบาท ผู้โอนต้องทำไปเสียภาษีเงินได้ของตัวเอง โดยจะสามารถใช้สิทธิเลือกเสียภาษีการรับการให้ในอัตรา 5% ของมูลค่าส่วนเกิน 20 ล้านโดยไม่นำไปคำนวณภาษีกับรายได้อื่นๆ ก็ได้24

อ้างอิง

  1. ^

    คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543

  2. ^

    มาตรา 48(4) ประมวลรัษฎากร

  3. ^

    พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

  4. ^

    ข้อ 4 (1) คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543

  5. ^

    พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

  6. ^

    พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

  7. ^

    ใบเสร็จรับเงินลักษณะนี้ เป็นตราสารลักษณะที่ 28(ข)

  8. ^

    มาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

  9. ^

    ข้อ 2(7)(ก) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47

  10. ^

    ข้อ 2(7)(ง) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47

  11. ^

    คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543

  12. ^

    พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529

  13. ^

    ข้อ 4 (2) คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543

  14. ^

    ข้อ 4 (2) คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543

  15. ^

    พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

  16. ^

    มาตรา 91/5(6) ประมวลรัษฎากร

  17. ^

    ข้อหารือภาษีอากรที่ กค 0706/855 ลงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2551

  18. ^

    ข้อหารือภาษีอากรที่ กค 0811/02985 ลงวันที่ 31 มีนาคม 2542

  19. ^

    ใบเสร็จรับเงินลักษณะนี้ เป็นตราสารลักษณะที่ 28 (ข)

  20. ^

    มาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

  21. ^

    ข้อ 2(7)(ก) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47

  22. ^

    มาตรา 41 ทวิ ประมวลรัษฎากร

  23. ^

    มาตรา 42(26) ประมวลรัษฎากร

  24. ^

    มาตรา 48(4/1) ประมวลรัษฎากร

Line